COME DICHIARARE I CANONI DI LOCAZIONE NON RISCOSSI

Spesso ci capita di dover inserire in dichiarazione redditi soggetti a tassazione separata, per prima cosa chiariamo di cosa si tratta e poi caliamo all’interno del modello 730 una situazione pratica, specificatamente i canoni di locazione non riscossi.

L’art.17 del TUIR considera taluni redditi che pur inseriti in dichiarazione dei redditi al momento della loro materiale percezione, non concorrono alla formazione del reddito complessivo. I motivi risiedono nella particolare natura temporale che li caratterizza, si sono infatti, formati nel corso di periodi precedenti a quello in cui si incassano e per questo motivo se tassati secondo il principio generale della progressività tributaria andrebbero a pesare in maniera eccessiva sulla tassazione del periodo in cui sono stati percepiti.

Forse richiamare le tipologie di reddito soggetto a tassazione separata aiuta a comprendere il principio prima esemplificato; nel novero di questi redditi c’è il TFR, oppure gli arretrati da lavoro dipendente, cioè redditi che si sono formati negli anni precedenti e che non concorrendo al momento della formazione alla determinazione del reddito complessivo andranno tassati al momento della percezione.

La soluzione proposta dal legislatore, è stata quella di tassarli separatamente dal reddito percepito nell’anno, da qui “tassazione separata”.

Venendo al modello 730/2023, il quadro D Altri redditi, nella Sezione II accoglie taluni redditi soggetti a tassazione separata, al rigo D7 andranno riportate le imposte e oneri rimborsati nel 2022 e altri redditi soggetti a tassazione separata.

Le istruzioni al modello 730/2023, indicano di riportare al rigo D7 il codice "3" per indicare in colonna 1 “i canoni di locazione non assoggettati a tassazione negli anni precedenti che sono stati percepiti nel corso del 2022”. In questa definizione ritroviamo il concetto appena espresso e cioè della formazione di redditi in periodi precedenti (il caso dei canoni di locazione non percepiti) e la necessità di trovare un criterio di tassazione nel momento in cui questi venissero poi incassati.

Venendo al caso specifico, occorre ricordare che l'art 26 del TUIR come riformulato dal DL 34/2019 autorizza il locatore di immobili abitativi a non assoggettare ad IRPEF i canoni di locazione non percepiti per morosità del conduttore, dal momento dell’intimazione di sfratto o dell’ingiunzione di pagamento per i canoni non percepiti a decorrere dall’1° gennaio 2020. Ricordo invece che, per i canoni non percepiti fino al 31 dicembre 2019 era necessaria la convalida di sfratto per morosità.

Consegue che laddove, il locatore percepisse nel 2022 redditi di locazione aventi competenza ad esempio 2020 che non erano stati dichiarati poiché non riscossi e ribadisco solo se nello stesso anno (2020) vi fosse l’intimazione di sfratto l’ingiunzione di pagamento per i canoni non percepiti, al ricorrere di queste condizioni ,ai canoni non riscossi e percepiti in periodi d’imposta successivi si applica l’articolo 21 in relazione ai redditi di cui all’articolo 17, comma 1, lettera n-bis).

Cioè la tassazione separata dei canoni percepiti dal locatore in periodi di imposta successivi a quello di riferimento (nel nostro caso il 2022).

Fin qui tutto bene , ma per i canoni comunque non riscossi a far data dalla richiesta di intimazione e convalida di sfratto per morosità? Perché quello che abbiamo appena descritto è il procedimento per tassare i canoni liquidati successivamente e per il periodo coperto dall’intimazione di sfratto, ma per i periodi precedenti? E con riferimento alle imposte già versate? 

Nel Modello 730/2023 è possibile indicare il credito di imposta per canoni di locazione non percepiti. Questa possibilità deriva dall’art. 26 del Tuir (come modificato dal DL n 34/2019 poi convertito in legge) che dispone che: “per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti, come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, è riconosciuto un credito d’imposta di pari ammontare.”

E' bene specificare che, il credito d’imposta può essere indicato nella prima dichiarazione dei redditi utile successiva alla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto e comunque non oltre il termine ordinario di prescrizione decennale.

Qualora il contribuente non intenda avvalersi del credito d’imposta nell’ambito della dichiarazione dei redditi, ha la facoltà di presentare agli uffici finanziari competenti, entro i termini di prescrizione sopra indicati, apposita istanza di rimborso.

Nel Quadro G del Modello 730/2023 è presente il Rigo G2 - Credito d’imposta per i canoni di locazione non percepiti, dove occorre indicare: il credito d’imposta spettante per le imposte versate sui canoni di locazione di immobili ad uso abitativo scaduti e non percepiti, come risulta accertato nel provvedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità.

Attenzione al fatto che, determinare il credito d’imposta spettante non è facilissimo ma soprattutto occorre aver ben chiaro come operare, è infatti necessario: “calcolare le imposte pagate in più relativamente ai canoni non percepiti, riliquidando la dichiarazione dei redditi di ciascuno degli anni per i quali, in base all’accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore, sono state pagate maggiori imposte per effetto di canoni di locazione non riscossi.”

Nell’effettuare le operazioni di riliquidazione si deve tener conto:

• della rendita catastale degli immobili  e di eventuali rettifiche ed accertamenti operati dagli uffici.

Per quanto riguarda i periodi d’imposta utili cui fare riferimento per la rideterminazione delle imposte e del conseguente credito, vale il termine di prescrizione ordinaria di dieci anni e, pertanto, si può effettuare detto calcolo con riferimento alle dichiarazioni presentate negli anni precedenti, ma non oltre quelle relative ai redditi 2012, sempreché per ciascuna delle annualità risulti accertata la morosità del conduttore nell’ambito del procedimento di convalida dello sfratto conclusosi nel 2022.

Stefano CeciStefano Ceci

Dottore Commercialista iscritto all’ordine di Roma, Iscritto al Registro dei Revisori Contabili dal 1985 titolare di uno studio tributario e di consulenza aziendale. Componente Commissione area Tecnico Fiscale Consulta Nazionale dei CAF. Responsabile dell’Assistenza Fiscale del CAF MCL srl. Responsabile Ufficio Formazione CAF MCL srl. Ha maturato notevole esperienza nella gestione ed organizzazione degli Enti No Profit, componente del Tavolo Tecnico Legislativo in seno al Forum Nazionale del Terzo Settore, relatore alla Commissione Bilancio del Senato per le proposte di modifica Dlgs 117/17 , Componente Ufficio di Segreteria Fondi PNRR UE 2021-27 Forum Nazionale del Terzo Settore, collaborazioni con le commissioni terzo settore dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma ed Arezzo _ consulente amministrativo progetti ex/L. 383/00, consulente scientifico Commissione Riforma Terzo Settore – collaborazione con testate giornalistiche : CAF NEWS24 , Edizioni Traguardi Sociali, nel 2022 ha pubblicato: La Riforma del Terzo Settore – manuale pratico per le Associazioni di Promozione Sociale”

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