le condizioni per il sisma bonus entro il 31 dicembre 2022

La possibilità di fruire del Sisma Bonus entro iI 31 dicembre 2022 è legata a specifiche condizioni previste dall’art. 18, comma 4 – ter del 36/22.

La ricorrenza delle condizioni consente di fruire della maggiore detrazione pur stipulando l’atto di acquisto entro la fine dell’anno.
 
Vediamo quali sono:
deve essere stato stipulato e registrato un contratto preliminare; 
Il promissario acquirente deve aver corrisposto uno o più acconti mediante il meccanismo dello sconto in fattura; quindi, il relativo credito d’imposta deve essere effettivamente maturato; 
i lavori strutturali devono essere stati ultimati comunque entro il 30 giugno 2022 
detta condizione deve essere attestata dal professionista tecnico all’uopo incaricato 
sempre entro il 30 giugno deve essere stato effettuato il collaudo ottenendo l’attestazione del collaudatore statico volta ad asseverare il raggiungimento della riduzione del rischio sismico. 
il fabbricato deve essere almeno accatastato nella categoria F4, vale a dire in corso di definizione. 

La categoria F4 identifica le unità incomplete non definite nella consistenza e nella destinazione d’uso. È il caso, ad esempio, di un fabbricato che era in fase di costruzione i cui lavori sono ultimati (l'immobile, dunque, risulta esistente e costruito) ma per il quale occorre definire ancora la costituzione dei vani. 

Riassumendo, per beneficiare del Sisma bonus acquisti, deve esserci stato un fabbricato preesistente, non necessariamente ad uso abitativo, oggetto di demolizione totale e ricostruzione. L’intervento deve riguardare procedure autorizzatorie con relativo titolo edilizio rilasciato dopo il 1° gennaio 2017. L’edificio deve essere ubicato in zona sismica 1, 2 o 3. 

L’agevolazione spetta anche quando il fabbricato ricostruito contenga un numero maggiore di unità immobiliari rispetto alla situazione preesistente, in questi casi l’agevolazione deve essere determinata sul numero delle unità immobiliari “post” intervento, ossia alla fine della costruzione. 

La vendita dell’immobile deve essere effettuata entro il termine di 30 mesi dalla conclusione dei lavori. L’atto di trasferimento avrebbe dovuto essere stipulato entro il 30 giugno scorso, oppure entro il 31 dicembre 2022, in presenza delle condizioni sopra indicate dal punto a) al punto f). 
Dall’analisi delle condizioni stesse pare verosimile che la proroga, troverà applicazione solo in pochi casi in quanto è difficile che le condizioni siano tutte contestualmente presenti, infatti non ne basterà una o più di una, la proroga è infatti rimessa alla ricorrenza di tutte le condizioni elencate. 
 
Sarà necessario che nell’atto definitivo di compravendita sia dichiarato dall’impresa che non intende fruire direttamente per sé del beneficio della detrazione, solo così il beneficio potrà essere utilizzato dall’acquirente dell’unità immobiliare.
Importante che nell’atto sia attestato da parte dell’impresa venditrice, che si è verificato il presupposto costituito dall’ultimazione dei lavori riguardante l’intero fabbricato al cui interno insiste l’unità immobiliare oggetto di cessione. In caso contrario, la possibilità di far valere concretamente l’agevolazione deve essere differita all’anno d’imposta nel quale viene attestata l’ultimazione dei lavori dell’intero edificio. 
In questo senso si è espressa l’Agenzia delle Entrate con l’interpello 5/20, in assenza perciò si determina un “congelamento” dell’agevolazione fino all’anno in cui saranno ultimati i lavori relativi all’intero edificio. 

Trattandosi di un’agevolazione fondata esclusivamente sul prezzo di acquisto, non sussiste l’obbligo di effettuare il pagamento con bonifico parlante, né deve essere attestata la congruità del prezzo di acquisto. 

Per i rogiti stipulati entro il 31 dicembre 2021, la detrazione può essere fatta valere in cinque quote annuali di pari importo. Invece, per i rogiti stipulati nell’anno 2022, anche nell’ipotesi di proroga, il beneficio può essere fatto valere in quattro quote annuali di pari importo. Invece, per il Sisma bonus acquisti, la cui detrazione risulta ridotta all’85 o 75 per cento, il beneficio deve essere in ogni caso suddiviso in cinque quote annuali, anche laddove l’atto di acquisto dovesse essere stipulato nell’anno 2022 o successivamente fino al 31 dicembre 2024.