UN’UNITÀ IMMOBILIARE COME PERTINENZA DI UN IMMOBILE UNIFAMILIARE PIUTTOSTO CHE COME IMMOBILE INDIPENDENTE PUÒ AVERE RIFLESSI AI FINI DELLA DETERMINAZIONE DEL LIMITE DI SPESA PER ACCEDERE AL SUPERBONUS

L’Agenzia delle Entrate ha sempre sostenuto che le pertinenze incrementano il limite di spesa con riferimento agli immobili condominiali. Invece, nessun incremento si verifica se le pertinenze sono relative a un immobile unifamiliare.

ESEMPIO 1

Si consideri il caso in cui si intenda fruire del superbonus per un immobile unifamiliare, con due pertinenze distinte catastalmente, quindi un box auto C/6 e una cantina C/2.

In tale ipotesi il limite riguardante gli interventi di isolamento termico per una superficie superiore al 25% dell’edificio ammonta a 50.000 euro.

Non può applicarsi il criterio previsto per gli immobili in condominio secondo cui, prendendo in considerazione anche le due pertinenze, il limite di 40.000 euro avrebbe dovuto essere moltiplicato per le tre unità immobiliari, cioè l’abitazione e le due pertinenze.

Come classificare correttamente le unità immobiliari

Il problema, però, è comprendere quando le unità immobiliari possono essere considerate pertinenze e quando, invece, hanno natura di immobili indipendenti.

Si tratta di un passaggio fondamentale in quanto in quest’ultimo caso, le unità indipendenti concorrono ad incrementare il limite di spesa.

Il problema è stato affrontato con la risposta a istanza di interpello n. 242 del 2021.

In particolare, l’istante era comproprietaria insieme al marito di un intero fabbricato, composto da un’abitazione con relativo garage autonomamente accatastati. Inoltre, gli stessi soggetti erano proprietari di altre due unità immobiliari, accatastate C/2, e C/6, indipendenti dall’abitazione. L’unità abitativa è funzionalmente indipendente rispetto alle altre due unità immobiliari in quanto ha tutti gli impianti di proprietà esclusiva e ha accesso autonomo dall’esterno. Invece, le predette unità immobiliari non residenziali “sono prive di allacciamenti” e hanno ognuno il loro ingresso.

L’istante intendeva procedere alla demolizione delle unità immobiliari e alla successiva ricostruzione accorpando le stesse.

L’Agenzia delle Entrate ha ricordato preliminarmente, richiamando la circolare n. 30/E del 2020 che “se si realizza un intervento che comporta l’accorpamento o la suddivisione delle unità immobiliari, anche nell’ambito della demolizione e ricostruzione, per il calcolo del limite di spesa ammissibile al superbonus si considera il numero delle unità immobiliari esistenti prima dell’inizio dei lavori”.

Nel caso in esame e con riferimento all’intervento antisismico, l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto che il limite di 96.000 euro dovesse essere moltiplicato per tre unità immobiliari e non per quattro. Infatti, devono essere considerati gli immobili classificati in C/2 e C/6 e l’abitazione con la relativa pertinenza, unitariamente considerate.

Pertanto, la pertinenza dell’abitazione non incrementa il limite di spesa, diversamente dalle unità immobiliari indipendenti aventi classificazione catastale C/2 e C/6 che devono essere considerate separatamente. Diviene dunque essenziale comprendere se le unità immobiliari debbano o meno essere considerate pertinenze o unità indipendenti.

ESEMPIO A

Si consideri il caso in cui si proceda ad accatastare distintamente un sottotetto di un’abitazione come C/2.

È evidente che le caratteristiche tecniche del sottotetto non consentono di considerarlo un immobile indipendente. In tale ipotesi, anche se accatastato distintamente, il sottotetto non sarà in grado di incrementare il limite di spesa.

Un discorso completamente diverso riguarda il caso in cui le altre due unità immobiliari siano classificate catastalmente come C/6. La verifica circa l’indipendenza dall’abitazione deve essere effettuata caso per caso.

ESEMPIO B

Se il box auto è dotato di un ingresso indipendente, se per potervi accedere non è necessario entrare nel giardino dell’unità abitativa e se è dotato di impianto elettrico autonomo, è in possesso di tutte le caratteristiche per essere considerato indipendente.

In questo caso, l’unità immobiliare, essendo del tutto indipendente, concorre a incrementare il limite di spesa.

Invece, se per potervi accedere si deve entrare nel giardino dell’unità immobiliare, è evidente come il box auto sia posto a servizio dell’abitazione.

In tale ipotesi diverrebbe oltremodo complicato affermare l’indipendenza, dall’abitazione. Si tratta di una pertinenza, in quanto posta a servizio dell’unità immobiliare e quindi essendo la “proiezione” dell’immobile unifamiliare non incrementa il limite di spesa.