LA CEDOLARE SECCA APRE AD ALTRE TIPOLOGIE DI DESTINATARI
Dall’analisi della portata delle recenti novità relative alle locazioni brevi ed alla previsione di assoggettamento alla cedolare secca, possiamo asserire che esistono due contesti nei quali opera il regime sostitutivo della cedolare secca, il primo, quello che da sempre conosciamo ed applichiamo che sarà utilizzabile esclusivamente dal proprietario o comunque un soggetto che vanti un diritto reale sull’immobile locato a terzi ed un secondo che potremmo definire “speciale” perché riferito non già all’esercizio di diritti reali, i quali competono al proprietario ma piuttosto di diritti definiti “obbligatori” ad esempio l’ipotesi analizzata nella risoluzione 381/e del 2008, cioè il caso di un comodatario che successivamente cedesse in godimento a terzi l’utilizzo dell’immobile di cui esso stesso aveva il mero godimento. Tale operazione non risulta essere atta a trasferire la titolarità del reddito dal comodante, proprietario dell’unità immobiliare, al comodatario.
Tale interpretazione è logicamente in linea con le regole che disciplinano i redditi fondiari, secondo le quali i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, per il periodo d’imposta in cui si è verificato il possesso, anche in caso di applicazione del regime sostitutivo della cedolare secca i canoni di locazione concorrono alla formazione della base imponibile, indipendentemente dalla loro effettiva percezione.
Questo ci porta ad asserire con assoluta e granitica certezza che solo il trasferimento del diritto reale consente il contestuale trasferimento della titolarità del reddito “fondiario” assoggettabile al regime sostitutivo; perciò, verrebbe ad escludersi l’applicazione delle imposte sul reddito all’ipotesi di cessione in godimento da parte del comodatario o la stessa sublocazione, in quanto non vi è nei due casi appena descritti una “traslazione” del diritto di proprietà.
Questo ci porta alla conclusione, che nel caso il comodatario cedesse in locazione il bene , ai sensi dell’art.26 del TUIR, si realizza una vera e propria scissione fra il beneficiario del corrispettivo, cioè il comodatario, e il titolare del reddito ai fini delle imposte, che resta comunque il comodante, tutto questo pur non avendo alcun beneficio dalla locazione che si ripete nell’esempio appena condotto rimane ad esclusivo appannaggio del comodante, lasciando in base a questa scissione tributaria l’onere impositivo in capo invece al proprietario che non avrebbe incassato neppure un euro dalla locazione.
Nell’estendere il regime sostitutivo della cedolare secca alle locazioni brevi, l’articolo 4 del Decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50 ha invece previsto che il regime sostitutivo possa applicarsi anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario e aventi ad oggetto il godimento dell'immobile da parte di terzi, in deroga rispetto alle regole ordinarie, cioè quelle che abbiamo appena ricordato.
Attenzione però, la specifica deroga é limitata ai soli contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, solo in questo specifico caso si realizzerà l’effettivo trasferimento della titolarità del reddito “fondiario” in capo al comodatario che abbia concesso in locazione l’immobile non di sua proprietà. Da qui la deroga, che lo considera debente d’imposta al pari del titolare del diritto reale connesso all’immobile.
Un’eccezione questa che potrebbe tornare utile e da valutare in relazione agli effetti della disposizione che limita il regime fiscale della cedolare secca, secondo una presunzione assoluta di imprenditorialità, al caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.
Alla luce dell’eccezione appena richiamata, il proprietario di un numero di immobili superiore a quattro, per superare la presunzione di imprenditorialità, potrebbe concedere in comodato a dei familiari i cespiti che a loro volta potrebbero cedere in locazione per periodi brevi assoggettandoli a cedolare secca, traslando così in base al principio appena richiamato la tassazione in capo al comodatario ma soprattutto superare la presunzione assoluta di imprenditorialità ai danni del titolare di diritti reali sugli stessi immobili.