IL MANCATO INCASSO DEI CANONI DI LOCAZIONE PER IMMOBILI AD USO ABITATIVO

Il Decreto Sostegni 2021 in parte innova la previsione del mancato incasso dei canoni di locazione in relazione agli immobili ad uso abitativo, infatti, non assoggetta a tassazione i canoni di locazione non percepiti a decorrere dal 1° gennaio 2020 purché la mancata percezione del canone sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento; in tal caso viene previsto che sia portata a tassazione la sola rendita catastale rivalutata.

Tale procedura secondo il legislatore permette comunque di assoggettare a tassazione il cespite come se fosse stato rilasciato dall’inquilino moroso e permette successivamente di recuperare mediante credito d’imposta, cioè dopo la conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto, la maggiore imposta versata per i canoni di locazione scaduti e non percepiti, ma comunque assoggettati a tassazione negli anni precedenti.

Importante chiarire anche se può sembrare pleonastico, che il recupero delle imposte sarà previsto esclusivamente in relazione agli eventuali canoni di locazione non percepiti e comunque tassati e non già alla tassazione della sola rendita catastale.

Invece in relazione ai canoni non riscossi dal locatore nei periodi d’imposta di riferimento ed invece  percepiti in periodi d’imposta successivi, va chiarito che questi sono soggetti a tassazione separata, salvo opzione per la tassazione ordinaria. Tali canoni vanno indicati nel rigo D7 del modello 730/2022 insieme alle somme ricevute per rimborso di imposte o oneri.

In buona sostanza, nel caso di canoni di locazione non percepiti viene data la possibilità di tassare l’immobile non tenendone conto solo a partire dall’anno in cui sarà avviata la procedura di intimazione di sfratto per morosità, salvo poi a seconda che l’immobile sia effettivamente rilasciato per sfratto o nel caso opposto in cui l’inquilino provveda alla liquidazione dei canoni pregressi non pagati alle scadenze naturali, di prevedere, nel primo caso un credito d’imposta da calcolarsi in relazione ai canoni non percepiti e comunque tassati negli esercizi precedenti il 2021 e nel secondo caso di assoggettare a tassazione separata il totale dei canoni versati dall’inquilino, come scritto la tassazione separata deve considerarsi una mera possibilità a scelta del contribuente in relazione alla sempre possibile tassazione ordinaria.

Sarà necessario fare attenzione ad una specifica circostanza e cioè, come indicato dall'Agenzia delle Entrate, la disposizione prima descritta si applica esclusivamente alle locazioni ad uso abitativo, ossia ai fabbricati appartenenti alla categoria catastale “A” (A/10 escluso). I canoni di locazione relativi ad immobili ad uso non abitativo, invece, devono essere sempre dichiarati, indipendentemente dalla loro percezione.

Vediamo ora come determinare il credito d’imposta in relazione alla tassazione operata sui canoni non effettivamente percepiti.

Per prima cosa sarà necessario calcolare le maggiori imposte relative ai canoni non percepitie successivamente riliquidare la dichiarazione dei redditi di ciascuno degli anni per i quali, in base all’accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore, sono state pagate maggiori imposte per effetto di canoni di locazione non riscossi.

Nell’effettuare le operazioni di riliquidazione si deve tener conto della rendita catastale degli immobili e di eventuali rettifiche ed accertamenti operati dagli uffici.

Il credito d’imposta può essere indicato nella prima dichiarazione dei redditi utile successiva alla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto e comunque non oltre il termine ordinario di prescrizione decennale.

Importante sapere che il calcolo del credito d’imposta così come descritto è comunque alternativo alla richiesta di rimborso delle imposte da presentarsi direttamente all’Agenzia delle Entrate e nei medesimi termini prima descritti.

Sempre fondamentale ricordare che sia nel caso si sia usufruito del credito d’imposta oppure ddel rimborso diretto da parte dell’agenzia delle entrate nel caso i canoni venissero successivamente riscossi sarà necessario riallineare i valori fiscali mediante tassazione separata oppure ordinaria.

Sempre l’'Agenzia delle Entrate chiarisce che, il medesimo principio vale anche nell’ipotesi di contratto di locazione per il quale il contribuente abbia deciso di avvalersi dell’opzione per la “cedolare secca”.

Altro aspetto cui porre attenzione e che positivamente confligge con gli ordinari termini prescrizionali è che il termine cui far riferimento per la determinazione del credito d’imposta sono 10 anni, dunque a partire (per il 2022) dai redditi 2011.

Ai fini del Visto i documenti da conservare sono:

1. Intimazione di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento
2. Sentenza passata in giudicato di convalida di sfratto per morosità ai fini del credito d’imposta
3. Dichiarazioni dei redditi degli anni precedenti dalle quali risulti dichiarato il reddito relativo ai canoni di locazione non riscossi