COME REGOLARIZZARE LA PERDITA DEL BENEFICIO PRIMA CASA (1)

E’ a tutti noto che il trasferimento di beni immobili, diversi da quelli definiti “di lusso” (categorie catastali A1, A8 e A9), è soggetto ad aliquote agevolate sia agli effetti dell’imposta di registro (2% anziché 9%) sia agli effetti dell’IVA (4% anziché 10%), ma a precise condizioni, cioè quelle riconducibili alla “prima casa”.

Vediamo ora quali sono le 3 specifiche condizioni cui deve soggiacere l’immobile:

1. ubicazione dell’immobile nel comune di residenza dell’acquirente o in quello di esercizio dell’attività;
2. mancanza di altro immobile nel comune dove si trova l’immobile da acquistare (dichiarazione da rendere nell’atto di acquisto);
3. mancanza nel territorio dello Stato di altro immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” (dichiarazione da rendere nell’atto di acquisto).

Se una o più dichiarazioni rispetto a quelle sopra proposte, venissero a mancare all’interno dell’atto di acquisto dell’immobile “prima casa”, l’Agenzia delle Entrate ha riconosciuto la possibilità che, con atto integrativo, successivo al rogito, il contribuente possa rendere le dichiarazioni previste ed erroneamente omesse in atto, per fruire del regime di favore (risposta a interpello 18 settembre 2020, n. 384).

Approfondiamo le specifiche condizioni:

ubicazione dell’immobile, la norma stabilisce che questo deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza.

La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto.

L’agevolazione spetta anche se al momento dell’alienazione l’acquirente è titolare di altro immobile, anche ubicato nello stesso Comune, acquistato con i benefici “prima casa”, a condizione che tale immobile sia alienato entro 1 anno dalla data dell’atto di compravendita relativa al nuovo immobile.

Quando viene prevista la decadenza dalle agevolazioni?

1) in caso di dichiarazione mendace, circa le condizioni previste per l’applicazione del beneficio;

2) in caso di mancata vendita entro 1 anno dell’immobile già posseduto e acquistato con i benefici prima casa;

3) in caso di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici prima del decorso del termine di 5 anni dalla data del loro acquisto.

In caso di cessione infraquinquennale la decadenza non si applica se il contribuente, entro 1 anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

A tali fini, “assume rilievo sia l’acquisto della proprietà di un’abitazione da destinare ad abitazione principale, sia la realizzazione di una nuova abitazione su un terreno di proprietà” mentre la decadenza trova invece applicazione nell’ipotesi di acquisto della sola nuda proprietà.

Nell’ipotesi in cui venga determinata la decadenza del beneficio, l’Agenzia delle Entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti:

1. recupera, nei confronti degli acquirenti, la differenza fra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, oltre agli interessi;
2. applica la sanzione amministrativa del 30% della differenza medesima.

Nel caso ipotesi di decadenza dell’agevolazione, non tutto potrebbe risultare perduto, il contribuente infatti, a certe condizioni e in determinate ipotesi, ha la possibilità di regolarizzare la violazione evitando il pagamento della sanzione o beneficiando dell’applicazione di una sanzione ridotta, in base alle norme sul ravvedimento operoso.

Nel prossimo articolo vedremo di comprendere meglio come si realizza tale mitigazione ed a quali condizioni.